Usualmente vemos personas que «invierten» en Finca Raíz seguras de la solidez de su decisión simplemente para verse meses después a gatas para mantener una inversión que desde el principio fue de mala calidad.
A continuación exploraremos las 8 metricas mas importantes al momento de considerar una inversión en finca raiz. Como en todo tipo de inversión, la probabilidad de perder dinero esta directamente correlacionada con el grado de ignorancia del inversionista a la hora de hacer el negocio, por esto nuestra recomendación para los interesados en invertir en bienes raices, es que antes de iniciar cualquier negocio tengan claras estas métricas.
- La relación cuota vs ingreso: Este indicador resulta de la división del valor total de la cuota mas seguros entre los ingresos totales del inversionista. En Colombia el valor máximo de este indicador es del 30%.
- Cuota inicial: La cuota inicial mínima dependerá del tipo de financiación empleada, si se financia con un crédito hipotecario el porcentaje mínimo de cuota es del 30% del valor del inmueble, si es vía leasing se puede manejar un valor del 20% del valor del inmueble.
- Ingreso por arriendos: Este valor se estima con base en las cifras del mercado para la zona en la cual se este realizando la inversión en el inmueble. Si lo que se busca es invertir, este valor debería cubrir el monto de los intereses pagados en la hipoteca.
- Relación Precio vs Ingresos anuales del hogar: Esta relación busca establecer que tan asequible es la finca raíz residencial con respecto a los ingresos promedios de las familias, cuando este indicador sube por encima de 4, se asume que los precios están demasiado altos para que sea un buen negocio.
- Relación Precio Vs Arriendos Anuales: Este indicador calcula la relación entre el precio de venta del inmueble y el valor anual de arriendos que se podrían obtener por el inmueble. La regla general es que si el indicador es inferior a 15 es buen negocio comprar y si es superior a 20 es mejor arrendar.
- Retorno bruto por arriendos: Este valor es se obtiene dividiendo el valor de los arriendos anuales entre el valor total de venta del inmueble mas comisiones y gastos de escrituración y remodelación (de ser requeridos). En Colombia este valor usualmente es cercano al 6% anual, pero puede variar de acuerdo con las condiciones del mercado.
- Tasa de capitalización: Esta tasa resta al retorno bruto por arriendos los gastos operativos de la propiedad, como lo son impuestos, seguros y mantenimiento.
- Flujo de caja: El flujo de caja es el resultado neto de restar de los ingresos por arriendo totales, todos los egresos operativos y la cuota del crédito o leasing. Si el negocio es altamente rentable este valor deberá ser positivo. Teniendo en cuenta las condiciones de financiación, el mercado de arriendos y las tasas de interés en Colombia, es muy difícil obtener flujo de caja positivo en un negocio inmobiliario, con lo cual el inversionista debe considerar apartar parte de sus ingresos para cubrir estos flujos de caja negativos.
En este artículo no se tiene en cuenta la variación del precio de la finca raíz, ya que consideramos que lo que usualmente se denomina valorización no puede ser evaluado como un retorno cierto, sino como un retorno especulativo en el mercado inmobiliario que requiere conocimientos profundos de los determinantes para la fijación y variación de estos precios.
Este articulo esta basado en la lectura 8 Must-Have Numbers For Evaluating A Real Estate Investment disponible en https://www.investopedia.com/financial-edge/0511/8-must-have-numbers-for-evaluating-a-real-estate-investment.aspx
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